珠海华发实业股份有限公司 审计报告及财务报表 二〇二五年度 珠海华发实业股份有限公司 审计报告及财务报表 （2025 年 01 月 01 日至 2025 年 12 月 31 日止） 目录 页次 一、 审计报告 1-5 二、 财务报表 合并资产负债表和母公司资产负债表 1-4 合并利润表和母公司利润表 5-6 合并现金流量表和母公司现金流量表 7-8 合并所有者权益变动表和母公司所有者权益变动表 9-12 财务报表附注 1-195 审计报告 信会师报字[2026]第 ZM10564 号 珠海华发实业股份有限公司全体股东： 一、 审计意见 我们审计了珠海华发实业股份有限公司（以下简称华发股份）财 务报表，包括 2025 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2025 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的 规定编制，公允反映了华发股份 2025 年 12 月 31 日的合并及母公司 财务状况以及 2025 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。 二、 形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立性准则第 1 号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于华发股份，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 三、 关键审计事项 关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。 我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下： 信会师报字[2026]第 ZM10564 号 珠海华发实业股份有限公司 审计报告 关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的 （一）房地产开发销售收入的确认 收入确认的具体会计政策 与房地产开发项目的收入确认的 及收入的分类请参阅财务报表 评价相关的审计程序中包括以下程附注“三、重要会计政策及会计 序： 估计(二十八)收入”及“五、合并 （1）评价与房地产开发的收入确财务报表项目注释(四十五)营 认相关的关键内部控制的设计和运 业收入和营业成本”。 行有效性； 2025 年度，华发股份的房 （2）检查华发股份的房产销售合 地产开发项目收入为人民币 同条款，以评价房地产开发的销售727.64 亿元，占报告期内营业收 收入确认政策是否符合相关会计准入总额的 87.22%。由于房地产 则的要求； 开发销售收入对财务报表的重 （3）就报告期内确认房产销售收要性，存在管理层为了达到特定 入的项目，选取样本，检查销售合目标或期望而操纵收入确认的 同、竣工备案表、房屋测绘报告、固有风险。因此，我们将华发股 份的房地产开发收入的确认识 交付通知书等支持性文件，在抽样 别为关键审计事项。 的基础上对存货项目进行实地观 察，以评价房地产开发销售收入的 确认是否恰当； （4）就资产负债表日前后确认房 地产开发销售收入的项目，选取样 本，检查买卖合同及可以证明房地 产已达到交付条件的支持性文件， 以评价相关房地产开发销售收入是 否计入恰当的会计期间。 （二）存货的可变现净值的评估 请参阅财务报表附注“三、 审计应对 重要会计政策及会计估计(十 （1）了解及评价管理层与存货可二)存货”及“五、合并财务报表 变现净值评估相关的关键内部控制 项目注释(八)存货”。 的设计和运行有效性； 截至 2025 年 12 月 31 日， （2）选取样本，对存货项目进行 华发股份合并财务报表中列报 实地观察，并询问管理层有关项目 的 存 货 账 面 价 值 为 人 民 币 的开发进度和最新预测所反映的总 信会师报字[2026]第 ZM10564 号 珠海华发实业股份有限公司 审计报告 1,910.07 亿元，占报告期末的合 开发成本估算； 并资产总额的 53.68%。存货的 （3）选取存货项目，将确定存货账面价值以成本及可变现净值 可变现净值中采用的总开发成本与 孰低计量。 华发股份的最新预测的总开发成本 存货可变现净值的确定涉 进行比较，检查至相关支持性文件； 及包括预计销售价格、销售费用 （4）评价管理层所采用的估值方以及预计完工总成本等的估计。 法，并将估值中采用的关键估计和该等估计存在重大不确定性。 假设，包括对预计售价、销售费用 鉴于存货的账面价值重大， 等关键参数，参考历史数据、项目 且存货可变现净值的确定涉及 预算、销售合同、市场同类产品销重大判断及估计，因此，我们将 售情况等进行合理性分析，以评价存货可变现净值的评估识别为 是否存在管理层偏向的迹象。 关键审计事项。 四、 其他信息 华发股份管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括华发股份 2025 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。 我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。 结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。 五、 管理层和治理层对财务报表的责任 管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 信会师报字[2026]第 ZM10564 号 珠海华发实业股份有限公司 审计报告 在编制财务报表时，管理层负责评估华发股份的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。 治理层负责监督华发股份的财务报告过程。 六、 注册会计师对财务报表审计的责任 我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。 在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作： （一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。 （二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。 （三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 （四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对华发股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存